Em condomínios comerciais e residenciais, são muitas as possibilidades relacionadas às adequações, melhorias e intervenções em fachada. Infelizmente, nem sempre todos os aspectos legais destas intervenções são conhecidos e debatidos com clareza por síndicos, administradores e condôminos, gerando desgastes frequentes e, não raramente, notificações e multas.
Ao se adquirir um imóvel em um condomínio o comprador necessita estar ciente de que automaticamente está se comprometendo a seguir uma série de regras, entre elas referente às normas arquitetônicas do prédio e de toda a sua estrutura física.
De acordo com Fábio Ramos, Diretor Geral da Plenno Arquitetura, consultoria especializada em Arquitetura Legal e Compliance Imobiliário, ‘É recorrente o entendimento errôneo de que o condomínio possui autonomia total para, em assembleia, deliberar sobre todos os pontos relativos às fachadas, dentre outras intervenções construtivas, como reformas, obras, novas edificações e mudanças em áreas comuns. No entanto, é necessário ressaltar que a legislação que regula o tema (construções, obras, intervenções em fachada) é essencialmente municipal, apresentando variações conforme o código de obras de cada prefeitura’.
O estatuto e as convenções do condomínio atuam, portanto, de forma complementar, com força regulatória restrita, normalmente relacionada aos aspectos estéticos e padronizações.
Diante deste cenário, o especialista cita os grupos mais comuns de forma a classificar os diversos tipos de intervenções, relacionando cada uma delas com o regulatório pertinente.
- Fechamento de sacadas e cobertura em apartamentos tipo “garden” ou coberturas
Este tipo de intervenção traz consigo dois importantes aspectos: (a) Aspecto estético, sujeito a deliberação em condomínio e, (b) Aspecto regulatório, sujeito a aprovação municipal. Via de regra, as prefeituras estabelecem parâmetros legais que limitam o fechamento definitivo em vidro de espaços originariamente abertos, visto que este interfere diretamente no cálculo das áreas computáveis do edifício, sendo mais flexíveis quando este fechamento é realizado com estrutura retrátil. Existem também limitações importantes relacionadas a mudanças no perfil das áreas aprovadas em projeto (Ex: conversão de sacadas em salas ampliadas, ou mesmo com outros usos, como cozinhas gourmet, etc).
‘Ou seja, embora parte integrante da unidade privativa, a varanda ou sacada é constituinte também de algo maior que é a fachada do prédio, e caso sejam realizadas intervenções à revelia do que proíbe a legislação ou convenção, o condomínio pode ordenar a retirada do objeto instalado e solicitar a restauração do estado anterior. O condomínio pode, inclusive, aplicar multas e acionar o morador na Justiça, estando acobertado pela Lei’, afirma Fábio Ramos.
- Pintura, padronização de janelas, redes de proteção
Por envolverem somente fatores estéticos, estes podem ser amplamente debatidos e deliberados em assembleia, não havendo interferência do regulatório municipal.
É recomendado que síndicos e condôminos sempre busquem o apoio de consultarias especializadas em arquitetura legal e viabilidade urbana, como forma de ampliarem o entendimento e as implicações de cada intervenção em condomínio.
Sobre a fonte:
FÁBIO RAMOS – Diretor Geral da Plenno Arquitetura
Administrador de empresas com mais de 15 anos de experiência no segmento de Legislação Urbana, Real Estate Compliance e ESG aplicado ao segmento imobiliário. Atualmente, lidera uma equipe composta por mais de 50 profissionais entre arquitetos, engenheiros, advogados e analistas especializados em Arquitetura Legal e Real Estate Compliance (Compliance Imobiliário).
Sobre a PLENNO ARQUITETURA:
Atuando há mais de 12 anos no segmento de Arquitetura Legal e Real Estate Compliance (Compliance Imobiliário), a Plenno Arquitetura é um escritório de arquitetura diferente, que já nasceu com o DNA do regulatório imobiliário. Antes mesmo dos conceitos de Real Estate Compliance e ESG Compliance começarem a surgir, o escritório já cuidava dessas questões para os seus clientes, mapeando, auditando, gerenciando e tratando todos os riscos imobiliários. Com um modelo de consultoria completa (360º), a Plenno Arquitetura abrange todos os processos regulatórios imobiliários pertinentes ao imóvel e as atividades exercidas neste imóvel, independentemente do local ou do agente aprovador, do início ao fim do processo (turnkey). A atuação do escritório vai além de mapear e resolver um problema já existente, mas, principalmente, visa antecipar as adversidades, apontar riscos e sugerir alternativas concretas que otimizem tempo e investimento.
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