O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os fundos de investimento imobiliário (FIIs) devem pagar Imposto de Renda sobre os ganhos de capital obtidos na venda ou no resgate de cotas de outros fundos imobiliários. O entendimento afeta especialmente os chamados Funds of Funds (FOFs), estruturas que investem em cotas de diferentes FIIs para compor suas carteiras.

A decisão foi tomada pela Primeira Turma no julgamento do Recurso Especial nº 2.211.684/SP, em 1º de setembro de 2026. O resultado foi divulgado pelo tribunal em outubro e reforça a distinção entre a isenção tributária prevista para determinadas receitas dos fundos imobiliários e a tributação incidente sobre operações específicas com cotas.

Na prática, o entendimento significa que a isenção geral dos FIIs não pode ser aplicada automaticamente a todo tipo de ganho financeiro. Para investidores institucionais, administradores e profissionais da área contábil, a decisão exige atenção à classificação das receitas e ao cálculo dos tributos.

Por que o STJ determinou a cobrança de Imposto de Renda?

A controvérsia envolveu a interpretação da Lei nº 8.668/1993, que regulamenta os fundos de investimento imobiliário no Brasil.

O artigo 16 estabelece uma regra geral de isenção para determinados rendimentos e ganhos de capital dos fundos imobiliários. Já o artigo 18 trata especificamente dos ganhos obtidos na alienação ou no resgate de cotas, prevendo a incidência do Imposto de Renda.

A maioria dos ministros entendeu que a regra específica deve prevalecer quando o próprio FII negocia cotas de outro fundo imobiliário. Dessa forma, a condição de fundo imobiliário não é suficiente para afastar a tributação prevista expressamente para essa operação.

O recurso apresentado pela Rio Bravo Investimentos — Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. contra a Fazenda Nacional foi rejeitado por maioria. Prevaleceu o entendimento do ministro Gurgel de Faria, responsável pela redação do acórdão, enquanto ficaram vencidos a relatora, ministra Regina Helena Costa, e o ministro Paulo Sérgio Domingues.

Como funciona a tributação dos fundos de fundos?

Os FOFs investem em cotas de outros fundos imobiliários, buscando diversificação e exposição a diferentes estratégias do mercado imobiliário. Quando vendem uma participação por um valor superior ao custo de aquisição, podem realizar ganho de capital.

Com a interpretação adotada pelo STJ, esse resultado positivo está sujeito à tributação prevista na legislação, ainda que a operação envolva cotas de outro FII.

A decisão não significa que todo o dinheiro recebido na venda será tributado. A incidência recai sobre o ganho apurado, observadas as regras aplicáveis à operação.

Qual é a alíquota do Imposto de Renda sobre a venda de cotas?

O artigo 18 da Lei nº 8.668/1993 prevê alíquota de 20% para os ganhos de capital e rendimentos decorrentes da alienação ou do resgate de cotas de fundos imobiliários.

A forma de recolhimento varia conforme a operação. No resgate, o imposto é cobrado na fonte; nas demais hipóteses, aplicam-se as regras pertinentes aos ganhos de capital ou aos ganhos líquidos em operações de renda variável.

Considere um FII que adquiriu cotas de outro fundo por R$ 100 mil e posteriormente as vendeu por R$ 120 mil. Em um exemplo simplificado, o ganho positivo é de R$ 20 mil. Aplicada a alíquota de 20% sobre essa base, o imposto seria de R$ 4 mil, antes de eventuais ajustes necessários à apuração.

O exemplo é ilustrativo: o cálculo efetivo deve considerar os custos reconhecidos, os registros da operação e o tratamento tributário aplicável ao caso concreto.

Rendimentos de FIIs e ganhos com a venda de cotas são diferentes

Um dos principais pontos do julgamento é a separação entre duas situações: os rendimentos que um fundo recebe enquanto mantém cotas de outros FIIs em carteira e o lucro que realiza quando vende esses ativos.

Essas receitas não devem ser tratadas como se tivessem necessariamente o mesmo enquadramento tributário. A isenção aplicável a determinados rendimentos não elimina a cobrança sobre ganhos de capital quando existe previsão legal específica.

Por isso, administradores e responsáveis pela contabilidade precisam identificar a origem de cada receita e manter registros que permitam demonstrar o custo de aquisição, o valor da venda e o resultado da operação.

A decisão do STJ acaba com a isenção dos cotistas de FIIs?

Não. O julgamento trata da tributação de operações realizadas pelo próprio fundo, e não da extinção geral dos benefícios fiscais que podem alcançar os investidores pessoas físicas.

Os rendimentos distribuídos aos cotistas seguem regras próprias, previstas na legislação tributária, incluindo a Lei nº 11.033/2004. A isenção depende do cumprimento dos requisitos legais pertinentes, que envolvem condições relacionadas à negociação das cotas, à quantidade de investidores e à concentração de participações.

Assim, não é correto concluir que todos os rendimentos pagos aos cotistas passarão a sofrer retenção automática de 20% por causa dessa decisão.

O ponto central é que existem eventos tributários distintos: o rendimento recebido pelo fundo, o ganho obtido na venda de ativos e o valor distribuído aos investidores. Cada um deve ser analisado conforme sua natureza e as regras específicas aplicáveis.