A construção civil terá tratamento específico no IBS e na CBS, com redução de 50% das alíquotas aplicáveis aos serviços do setor. Para o empresário, porém, esse percentual precisa ser analisado junto com as mudanças nas regras atuais, o aproveitamento de créditos e as condições de cada empreendimento.

A reforma alcança decisões que participam diretamente da formação do preço de uma obra: quem compra os materiais, como os fornecedores são contratados, qual é o perfil do cliente e qual tratamento tributário se aplica à operação. Essa combinação pode produzir resultados diferentes entre empresas e até entre contratos de uma mesma construtora.

Como muitos projetos atravessam mais de um ano, compromissos assumidos hoje também podem passar por diferentes etapas da transição. A preparação exige revisar as premissas usadas nos orçamentos antes que elas se transformem em preços, prazos e margens contratados.

O que significa a redução de 50% de IBS e CBS para a construção

A Lei Complementar nº 214/2025 inclui os serviços de construção civil no regime específico de bens imóveis. Nesse enquadramento, as alíquotas de IBS e CBS são reduzidas em 50% em relação às alíquotas padrão dos novos tributos. A aplicação deve observar o regime tributário e a natureza da operação.

Essa redução não equivale a uma economia de 50% sobre os impostos pagos atualmente. A comparação envolve sistemas distintos, com diferenças nas bases de cálculo, nos créditos e nos tributos substituídos.

Também é necessário distinguir a prestação do serviço de construção da venda de materiais pelo fornecedor. O fato de cimento, aço ou outros insumos serem destinados a uma obra não estende automaticamente à sua comercialização o tratamento concedido ao serviço.

Para avaliar o efeito sobre a margem, a construtora precisa projetar o débito tributário da operação, identificar os créditos efetivamente aproveitáveis e comparar o resultado com sua situação atual. Considerar apenas a alíquota reduzida pode levar a um orçamento que subestima a tributação.

O tratamento atual de PIS e Cofins deixará de orientar parte dos cálculos

Na sistemática anterior à CBS, determinadas receitas de obras de construção civil executadas por administração, empreitada ou subempreitada estão sujeitas ao regime cumulativo de PIS e Cofins, inclusive em situações envolvendo empresas tributadas pelo Lucro Real. O enquadramento depende da natureza da receita e de sua vinculação à execução da obra.

Com a extinção de PIS e Cofins e a entrada da CBS em 2027, essa forma de apuração deixa de existir para as receitas alcançadas pela substituição. A empresa precisará trabalhar com as regras do novo tributo e com o tratamento específico aplicável à sua atividade.

Isso muda a análise econômica. Um tratamento que hoje pode ser favorável precisa ser comparado com a nova tributação e com os créditos disponíveis. A composição dos custos ganha peso nessa avaliação: empresas com faturamento semelhante podem ter proporções muito diferentes de materiais, serviços contratados e pessoal próprio.

O planejamento deve identificar quais receitas utilizam o tratamento atual e recalcular sua contribuição para o resultado. Repetir o percentual de tributos usado em obras anteriores deixa de ser uma referência suficiente.

A dedução de materiais no ISS também precisa ser reavaliada

O fornecimento de materiais já exige atenção no sistema atual. Embora a legislação do ISS trate de sua exclusão em determinadas hipóteses, o alcance dessa regra é objeto de controvérsia.

A orientação do Superior Tribunal de Justiça restringe a dedução aos materiais produzidos pelo próprio prestador fora do local da obra e comercializados separadamente com incidência de ICMS. Portanto, a compra de materiais de terceiros para aplicação na construção não autoriza, por si só, sua retirada da base do ISS.

Para o empresário, isso exige duas verificações. A primeira é conferir se o tratamento utilizado atualmente tem respaldo na situação concreta da empresa, considerando a legislação aplicável e eventuais decisões judiciais. A segunda é entender como o custo desses materiais será tratado na nova sistemática.

Com a substituição gradual do ISS pelo IBS, a dedução vinculada ao imposto municipal deixa de servir como referência para o cenário definitivo. A análise passa a considerar as bases, as alíquotas e os créditos dos novos tributos.

O encerramento de uma regra anterior, isoladamente, não permite concluir que haverá aumento de carga. O resultado depende de como a nova tributação se combina com as compras e as receitas da obra.

Os créditos dos materiais têm limites que afetam o orçamento

Um ponto especialmente relevante envolve a prestação de serviços de construção com fornecimento de materiais para clientes que não sejam contribuintes do regime regular de IBS e CBS.

Nessa hipótese, a LC 214 prevê limitação dos créditos relativos aos materiais ao valor do débito da prestação. O regulamento da CBS detalha a exigência de vinculação das aquisições à obra e prevê estorno do crédito que exceda o limite. Também estabelece exceção para serviços prestados à administração pública direta, às autarquias e às fundações públicas.

Isso significa que a construtora não deve incluir no orçamento uma recuperação irrestrita de todos os tributos incidentes sobre os materiais. O perfil do contratante precisa entrar na simulação.

A responsabilidade pelas compras também merece avaliação. Quando o cliente adquire os materiais diretamente, a operação da construtora tem uma composição diferente daquela em que ela assume seu fornecimento. A comparação deve reunir preço, responsabilidade contratual, logística, tributação e margem.

O regime dos fornecedores e a documentação das aquisições completam essa análise. O crédito estimado no orçamento precisa corresponder ao que a empresa poderá efetivamente apropriar, observadas as condições legais. Uma diferença entre o crédito esperado e o permitido pode comprometer o resultado previsto para o contrato.

As incorporadoras precisam avaliar as condições de transição do RET

Para as empresas que também realizam incorporação imobiliária, o Regime Especial de Tributação exige uma análise própria.

O art. 485 da LC 214, atualizado pela LC 227/2026, prevê uma opção de recolhimento de IBS e CBS para incorporações submetidas ao patrimônio de afetação que cumpram os requisitos legais, incluindo a efetivação da opção pelo RET antes de 1º de janeiro de 2029.

Nas hipóteses gerais indicadas no dispositivo, o recolhimento corresponde a 2,08% da receita mensal recebida. Há previsão de 0,53% para as hipóteses sociais específicas abrangidas pela legislação. Esses percentuais se referem a IBS e CBS e não representam, isoladamente, toda a tributação do empreendimento.

A opção também envolve restrições: ficam vedados os créditos de IBS e CBS nas aquisições destinadas à incorporação abrangida, assim como a utilização dos redutores de ajuste e social previstos para a alienação no regime regular.

Por isso, a decisão exige comparar os cenários com base nos custos, nas vendas e no cronograma do empreendimento. O prazo de enquadramento deve fazer parte desse estudo, evitando que uma possibilidade seja descartada por falta de preparação documental ou por uma avaliação tardia.

Obras longas atravessarão diferentes etapas da transição

A duração dos projetos amplia a necessidade de planejamento. Uma obra iniciada sob determinada composição tributária pode continuar em execução quando novas etapas já estiverem em vigor.

O cronograma prevê a substituição de PIS e Cofins pela CBS em 2027, a redução gradual de ICMS e ISS entre 2029 e 2032 e a conclusão dessa substituição pelo IBS em 2033. Assim, o orçamento de um contrato que atravesse esses períodos precisa considerar a evolução das regras aplicáveis às suas operações.

Uma projeção única para toda a duração da obra pode esconder diferenças relevantes entre as etapas. Compras, faturamento, recebimentos e aproveitamento de créditos precisam ser organizados no tempo, conforme os fatos geradores e as condições legais de cada operação.

Os contratos também merecem revisão quanto à formação do preço, às responsabilidades pelo fornecimento de materiais e às condições para eventuais ajustes. Essa avaliação deve ocorrer em conjunto com as áreas contábil e jurídica, antes da assinatura de novos compromissos e durante a análise da carteira existente.

A preparação precisa chegar ao orçamento e à negociação

O impacto da reforma na construção civil será profundo porque alcança a forma de calcular a viabilidade econômica dos negócios. A redução de alíquotas, a mudança dos tratamentos anteriores, os limites de crédito e as opções de transição precisam ser avaliados em conjunto.

Para transformar essa análise em decisões, o empresário deve reunir informações por obra: natureza do contrato, perfil do cliente, responsabilidade pelas compras, fornecedores, custos previstos e cronogramas de execução e faturamento. Esses dados permitem identificar quais projetos exigem revisão de preço, de condições comerciais ou de enquadramento tributário.

A contabilidade consultiva participa desse processo ao traduzir as regras em cenários comparáveis, com efeitos sobre margem e caixa. Essa informação precisa estar disponível para quem elabora o orçamento, negocia com fornecedores e aprova propostas comerciais.

Uma empresa pode executar a obra dentro do prazo e do custo operacional previsto e, ainda assim, obter um resultado inferior ao esperado por ter calculado a tributação de forma inadequada. Preparar-se para a reforma significa incorporar as novas regras às decisões enquanto ainda existe espaço para negociar e ajustar o projeto.