Em muitas holdings familiares brasileiras, uma prática era absolutamente comum e aparentemente inofensiva: a empresa era proprietária de um imóvel — uma casa de praia, um apartamento na cidade, uma fazenda — e o sócio o utilizava sem pagar aluguel. Nenhum contrato, nenhuma nota fiscal, nenhum tributo.

Com a Reforma Tributária, essa prática passou a ser tratada de forma completamente diferente. A LC 214/2025 definiu o conceito de fornecimento de forma ampla o suficiente para incluir a cessão de bens a título gratuito — com base de cálculo no valor de mercado. O que era um benefício informal pode se tornar uma obrigação tributária expressiva.

O que diz a LC 214/2025 sobre cessão gratuita

A legislação da Reforma Tributária utiliza o conceito de fornecimento de forma bastante abrangente. Qualquer disponibilização de bem ou serviço, ainda que a título gratuito, pode configurar fato gerador do IBS e da CBS quando realizada por pessoa jurídica no exercício de atividade econômica.

Para a cessão gratuita de imóvel da holding para o sócio, a base de cálculo seria o valor de mercado da locação — ou seja, o aluguel que seria cobrado se a operação fosse onerosa. Sobre esse valor de mercado, incidem IBS e CBS às alíquotas aplicáveis.

Por que isso é um problema real

Imagine uma holding que detém um apartamento avaliado em R$ 2 milhões, cujo aluguel de mercado seria de R$ 10.000 mensais. O sócio mora no imóvel sem pagar aluguel. Pela nova lógica:

1. Base de cálculo mensal: R$ 10.000 (valor de mercado do aluguel).
2. IBS + CBS (estimativa inicial de alíquota plena): entre 25% e 28% sobre o valor.
3. Tributo mensal potencial: R$ 2.500 a R$ 2.800 por mês.
4. Custo anual: R$ 30.000 a R$ 33.600 — por um benefício que antes era gratuito.

Multiplicado por vários imóveis ou por valores de mercado maiores, o impacto pode ser expressivo.

O risco adicional: remuneração indireta ao sócio

A cessão gratuita de imóvel pode ser tratada não apenas como fato gerador de IBS/CBS, mas também como remuneração indireta ao sócio — o que pode gerar IRPF sobre o benefício e até discussão sobre contribuição previdenciária.

Na esfera do IRPJ/CSLL da holding, a cessão gratuita de imóvel pode ser glosada como despesa não dedutível se não for formalizada — o que representa um risco adicional em caso de fiscalização.

Como formalizar a cessão e reduzir o risco

A forma mais segura de regularizar a situação é formalizar a relação entre a holding e o sócio. As opções são:

1. Contrato de locação a valor de mercado: a holding cobra aluguel do sócio, tributa a receita normalmente e o sócio paga com recursos próprios. Elimina o risco de cessão gratuita.
2. Contrato de comodato formalizado: a cessão gratuita é permitida, mas precisa ser documentada. O risco de incidência de IBS/CBS sobre o valor de mercado persiste, mas a formalização reduz o risco de requalificação como remuneração indireta.
3. Transferência do imóvel ao sócio (doação de bem da holding): pode fazer sentido do ponto de vista patrimonial, mas gera ITBI na transferência e pode ter impacto no ITCMD dependendo da estrutura.

A urgência da revisão de contrato

Holdings que possuem imóveis utilizados por sócios sem contrato formal devem fazer essa revisão imediatamente. A janela de regularização espontânea — antes de uma eventual fiscalização — é muito mais barata do que a discussão após o auto de infração.

O ideal é que essa análise faça parte de uma revisão completa da estrutura da holding, incluindo todos os ativos, todos os contratos e todos os fluxos entre a empresa e os sócios.

Conclusão: informalidade tributária acabou

A Reforma Tributária não apenas criou novos tributos — ela ampliou os fatos geradores e trouxe à luz operações que antes passavam despercebidas pela fiscalização. A cessão gratuita de imóvel é um exemplo claro de como um benefício informal pode virar obrigação tributária expressiva.

Sócios e proprietários de holdings familiares precisam revisar urgentemente os imóveis em nome das empresas e a forma como esses imóveis são utilizados. O custo da revisão preventiva é sempre menor do que o custo da autuação.

FAQ — Perguntas Frequentes

1. O comodato entre a holding e o sócio já era tributado antes da Reforma?

Não de forma generalizada. O ISS não incidia sobre locação e comodato de imóveis. O IBS e a CBS, com definição mais ampla de fornecimento, criam o novo risco.

2. A cessão de veículo da holding para o sócio tem o mesmo problema?

Sim. A lógica é a mesma: qualquer bem cedido gratuitamente por pessoa jurídica pode configurar fato gerador de IBS/CBS com base no valor de mercado do aluguel ou uso do bem.

3. Quando as novas regras entram em vigor efetivamente para a cessão gratuita?

O IBS e a CBS têm implementação gradual entre 2026 e 2033. As alíquotas começam baixas e aumentam progressivamente. O risco cresce ao longo do tempo, mas já existe em 2026 nas alíquotas iniciais.

4. Imóvel cedido a filhos do sócio (não sócios) também é afetado?

Sim. O risco existe para qualquer cessão gratuita a pessoas físicas, independentemente de serem sócios. A relação com sócio tem um agravante adicional (remuneração indireta), mas a cessão a terceiros também pode gerar IBS/CBS.