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A construção civil é um dos setores que mais movimenta a economia brasileira, impactando diretamente a geração de empregos, o PIB e a arrecadação de tributos. Historicamente, sempre foi alvo de regimes diferenciados de tributação, em razão de sua complexidade operacional e do alto volume de insumos envolvidos.

Com a Reforma Tributária do Consumo (EC nº 132/2023) e a regulamentação pela LC nº 214/2025, que instituiu o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), o setor terá que se adaptar a um novo modelo de incidência, mais amplo e com exigências específicas para cada tipo de operação.

Incidência sobre obras e serviços de construção civil

O artigo 252 da LC nº 214/2025 determina que as receitas decorrentes de serviços e obras de construção civil estão sujeitas ao IBS e à CBS, abrangendo tanto empreitadas quanto incorporações e parcelamentos do solo.

Já o artigo 254 dispõe sobre o momento da ocorrência do fato gerador, que será:

• Na alienação de imóvel: no ato da alienação;
• Na locação ou cessão onerosa: no momento do pagamento;
• Nos serviços de administração e intermediação: no momento do pagamento;
• Nos serviços de construção civil: no fornecimento.

Base de cálculo

Segundo o artigo 255, a base de cálculo do IBS e da CBS é o valor total da operação, abrangendo:

• Alienação de imóveis;
• Locação, cessão ou arrendamento;
• Prestação de serviços de administração e intermediação;
• Serviços de construção civil.

Isso significa que não há tratamento fragmentado como no antigo regime (ISS x ICMS x PIS/Cofins), mas sim uma base única de incidência.

Apuração por empreendimento

Os artigos 269 e 270 da LC nº 214/2025 trazem inovação relevante: a apuração do IBS e da CBS será feita por empreendimento. Cada obra, incorporação ou parcelamento do solo será tratado como um centro de custo específico, vinculado a um CNPJ ou CPF.

Assim:

• Cada obra terá seu próprio cadastro no sistema tributário;
• O documento fiscal deverá indicar o número da obra, permitindo rastrear créditos e débitos;

Essa individualização dá maior transparência, mas também aumenta a responsabilidade contábil.

Créditos e não cumulatividade

No modelo do IBS/CBS, todos os insumos, materiais e serviços adquiridos para a execução da obra geram créditos financeiros, permitindo compensação com débitos futuros. Porém, o artigo 252 prevê restrições quando o contratante não for contribuinte do regime regular (ex.: pessoa física), limitando a apropriação de créditos ao valor do débito da operação.

Isso evita acúmulo artificial de créditos em contratos com tomadores não sujeitos ao IBS e CBS.

5. Comparativo com o regime anterior

Aspecto	Antes (ISS, ICMS, PIS/Cofins)	Agora (IBS/CBS – LC 214/2025)
Tributos incidentes	ISS sobre serviços; ICMS em materiais; PIS/Cofins sobre receita bruta	IBS + CBS, incidência única e não cumulativa
Base de cálculo	Fragmentada (cada tributo tinha sua base)	Receita total da operação (arts. 254 e 255)
Créditos	Limitados (ICMS/PIS/Cofins não cumulativos em alguns casos)	Amplos, mas restritos em contratos com não contribuintes
Apuração	Centralizada na PJ, sem vinculação por obra	Por empreendimento (arts. 269 e 270), cada obra é um centro de custo
Fato gerador	Reconhecimento contábil ou recebimento, variando por tributo	Definido em lei: alienação, pagamento ou fornecimento (art. 254)

Exemplos práticos

Exemplo 1 – Construção por empreitada

• Valor do contrato: R$ 5 milhões.
• Alíquota combinada IBS/CBS: 25% → R$ 1.250.000,00.
• Créditos de insumos: R$ 800.000,00.
• Tributo líquido: R$ 450.000,00.

Exemplo 2 – Venda de unidade imobiliária em incorporação

• Valor da unidade: R$ 800.000,00.
• IBS/CBS: R$ 200.000,00.
• Créditos de materiais e serviços: R$ 140.000,00.
• Tributo líquido: R$ 60.000,00.

Reflexos contábeis

A Reforma exige mudanças significativas no controle contábil das empresas do setor:

• Plano de contas: deve segregar receitas sujeitas ao IBS/CBS (incorporação, venda de imóveis, empreitada) e receitas não sujeitas (repasse em regime de administração).
• Controle de créditos: como o regime é não cumulativo, todos os materiais, insumos, equipamentos e serviços contratados para a obra geram créditos de IBS e CBS.
• Reconhecimento de receitas: importante alinhar critérios contábeis de reconhecimento (CPC 47) com os critérios fiscais do IBS e da CBS para evitar divergências.
• Apuração assistida: NF-e e demais documentos eletrônicos deverão conter os campos específicos de IBS e CBS, permitindo que a Receita e o Comitê Gestor consolidem débitos e créditos em tempo real.

Pontos de atenção

• Transição de contratos: contratos iniciados antes da Reforma devem observar regras híbridas, exigindo revisão de cláusulas.
• Segregação contábil: cada empreendimento deve ser tratado como centro de custo distinto.
• Planejamento tributário: empresas com grande volume de clientes pessoa física deve avaliar impacto da limitação de créditos.
• Split payment: pode ser adotado em contratos públicos, exigindo reorganização de fluxo de caixa.
• Precificação dos imóveis: a correta apropriação de créditos será decisiva para evitar repasses indevidos de custo ao consumidor.
• Regime de administração: risco de autuações caso não haja clara segregação entre valores de reembolso de custos (não tributáveis) e honorários da construtora (tributáveis).
• Exportação de serviços de engenharia: imunidade aplicável apenas se o resultado do serviço ocorrer no exterior (art. 81 da LC 214/2025).

Conclusão

A tributação da construção civil sob o IBS e a CBS traz mudanças estruturais: simplificação da base de cálculo, ampliação da não cumulatividade e individualização da apuração por empreendimento.

Para contadores e empresários do setor, os desafios imediatos são:

1. Ajustar o plano de contas e sistemas ERP à apuração por obra;
2. Reavaliar contratos em andamento, considerando o impacto das novas regras;
3. Preparar relatórios e controles para a apuração assistida prevista na Reforma;
4. Segregar receitas de acordo com a natureza da operação (empreitada, incorporação, administração).

Com gestão tributária estratégica, o setor poderá reduzir riscos, otimizar créditos e aproveitar a maior previsibilidade oferecida pelo novo modelo.