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A Receita Federal do Brasil manifestou entendimento pela obrigatoriedade da apuração de ganho de capital na alienação de imóveis que compunham o ativo imobilizado, conforme estabelecido na Solução de Consulta COSIT n° 95. O posicionamento oficial determina que as pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido não podem aplicar os percentuais de presunção de 8% para o Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica e de 12% para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido sobre a receita de venda de bens que originalmente possuíam natureza de ativo não circulante. A decisão reforça que a natureza contábil e a destinação histórica do bem prevalecem sobre reclassificações patrimoniais efetuadas após alterações no objeto social da entidade. O entendimento alcança situações em que a empresa, após décadas de atuação em outros setores, inclui a atividade imobiliária em seu contrato social para alienar galpões e sedes administrativas anteriormente utilizados na operação.

O caso analisado envolveu uma empresa com histórico de atuação na indústria e comércio de madeira que, ao longo de sua trajetória, formou patrimônio composto por galpões comerciais e sede própria, registrados contabilmente como ativo imobilizado. Após sucessivas alterações contratuais, a consulente incluiu a atividade de locação de bens próprios e, posteriormente, a compra e venda de imóveis, buscando tributar a alienação desses ativos como receita bruta operacional da atividade imobiliária. A autoridade fiscal fundamentou que, de acordo com o artigo 25 da Lei 9.430, de 1996, e o artigo 12 do Decreto-Lei 1.598, de 1977, o lucro presumido é composto pela aplicação dos percentuais de presunção sobre a receita bruta, somando-se a este montante os ganhos de capital e demais receitas. A diferenciação entre o produto da venda de bens em estoque e o ganho na alienação de ativos não circulantes é balizada pela destinação do bem no momento da aquisição ou durante sua permanência no patrimônio da pessoa jurídica.

A fundamentação jurídica apresentada pela Receita Federal destaca que a receita bruta compreende o produto da venda de bens nas operações de conta própria e as receitas da atividade ou objeto principal. Entretanto, para fins de Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica, o artigo 15 da Lei 9.249, de 1995, estabelece que a presunção incide sobre a atividade imobiliária relativa a desmembramento, loteamento, incorporação e venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda. Segundo o órgão, bens que foram incorporados ao patrimônio para servir à manutenção das atividades empresariais, sujeitos à depreciação e classificados como imobilizado, não se enquadram no conceito de bens adquiridos para revenda. A norma veda que uma alteração formal no objeto social ou uma reclassificação contábil do ativo não circulante para o ativo circulante transmute a natureza da tributação de ganho de capital para receita operacional, conforme disposto no parágrafo 14 do artigo 215 da Instrução Normativa RFB 1.700, de 2017.

No âmbito da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, a sistemática segue preceitos análogos estabelecidos no artigo 29 da Lei 9.430, de 1996. A base de cálculo do resultado presumido deve incorporar integralmente o ganho de capital apurado na venda de bens do ativo imobilizado, investimento ou intangível. O fisco argumenta que admitir a tributação por presunção sobre bens de uso da empresa apenas pela reclassificação para conta de estoque configuraria uma desvirtuação do conceito de receita bruta operacional. A decisão cita que a função do dispositivo normativo é impedir que manobras contábeis alterem a incidência tributária sobre ativos que não possuem a característica de mercadoria ordinária da empresa. O texto ressalta que, se o imóvel foi utilizado como sede ou para locação vinculada ao imobilizado, o resultado positivo de sua venda representa ganho de capital, independentemente de a empresa passar a exercer a atividade de compra e venda de imóveis posteriormente.

A Receita Federal estabeleceu ainda uma distinção técnica em relação a precedentes citados pela consulente, como a Solução de Consulta COSIT n° 254, de 2014. No caso anterior, o contribuinte já realizava operações de compra e venda e havia adquirido o imóvel especificamente com o propósito de revenda, mantendo-o em estoque desde a origem, restando apenas a regularização formal do objeto social. Diferentemente, na Solução de Consulta n° 95, o bem foi originalmente destinado à operação industrial e administrativa, o que atrai a incidência do artigo 215 da Instrução Normativa RFB 1.700, de 2017. A autoridade fiscal pontua que o requisito fundamental para a aplicação dos percentuais de presunção é que o imóvel, a qualquer tempo, não tenha sido destinado à manutenção das atividades da pessoa jurídica ou exercido finalidade estranha às operações imobiliárias, como a valorização patrimonial de bens de uso.

A interpretação fixada conclui que o ganho de capital deve ser determinado pela diferença positiva entre o valor da alienação e o valor contábil do bem, nos termos da legislação vigente. Essa regra subsiste mesmo que o imóvel tenha sido objeto de redefinição para o ativo circulante com a intenção de venda no contexto de um planejamento sucessório ou para enfrentar dificuldades financeiras. O órgão tributário vinculou parcialmente este entendimento à Solução de Consulta COSIT n° 7, de 2021, que já tratava da impossibilidade de tratar a venda de ativos imobilizados como receita bruta da atividade principal. O encerramento da controvérsia no âmbito administrativo reforça a aplicação dos critérios de determinação da base de cálculo conforme o Decreto-Lei 1.598, de 1977, a Lei 9.430, de 1996 e o parágrafo 14 do artigo 215 da Instrução Normativa RFB 1.700, de 2017.

Referência: Solução de Consulta COSIT n° 95 – 2026
Data da publicação da decisão: 26/06/2026

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