NFSe: adaptações para locação de bens imóveis ficam fora da implantação de agosto

A Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFSe (Nota Fiscal de Serviço Eletrônica) definiu que a nota técnica nº 009 não será implementada nos ambientes de produção e produção restrita em agosto de 2026. O cronograma de implantação do documento será divulgado futuramente.

A orientação define explicitamente que as adaptações referentes aos novos fatos geradores dos subitens 99.03 (operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis) não estarão disponíveis nos ambientes de produção e produção restrita em agosto.

A nota técnica prevê ajustes específicos para o cálculo da base de incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) nessas operações.

A informação foi publicada no Portal da Nota Fiscal de Serviço eletrônica, compondo uma lista de orientações. A atualização mais recente da página aconteceu na 4ª feira (15.jul.2026).

Por outro lado, permanece prevista para 3 de agosto de 2026 a obrigatoriedade dos grupos IBS e CBS e de suas respectivas regras de validação. O layout exigido continuará sendo o da NT nº 004, acrescido do campo tpRetPisCofins, previsto na NT nº 007.

Segundo o comunicado, esse é o mesmo modelo atualmente disponível nas APIs dos ambientes de produção e produção restrita. A Secretaria-Executiva também informou que o Emissor Web (Portal do Contribuinte) será atualizado para contemplar essas evoluções.

NOTA TÉCNICA Nº 009

A nota técnica nº 009 – Versão 1.0 foi publicada em 4 de junho de 2026. Trouxe mudanças que incluem a adaptação ao CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) alfanumérico, previsto para entrar em vigor em julho de 2026, e a criação de novos campos para emissão de notas de ajuste de IBS e CBS, incluindo mecanismos para registrar ajustes de crédito e débito.

Segundo Vinicius Zucchini, CPO da ROIT, as mudanças vão além de ajustes visuais no sistema: “Não é repintura de layout. É a reforma reescrevendo o esqueleto do documento fiscal nacional de serviço, e tem campo que quebra validação no dia em que entrar”, afirmou no LinkedIn.

Sobre a mudança no cadastro das empresas, Zucchini alertou: “CNPJ vira alfanumérico. Todo campo de CNPJ deixa de ser numérico e passa a caractere, com prazo em julho de 2026. Se você tem integração direta com a NFSe, sua validação estoura no primeiro CNPJ com letra. Mexe em máscara, parser e banco, não só na tela“.

Além disso, foi reformulado o tratamento das operações com bens imóveis, incluindo locação, cessão onerosa e arrendamento. Zucchini explicou que foi criado o grupo gLocacao, que permitirá informar percentual de copropriedade e valor total da operação, sendo possível registrar até 99 unidades imobiliárias em uma única NFSe.